受內(nèi)在或外在的、或者同時(shí)受內(nèi)在與外在因素有效約束的不平衡狀態(tài)，稱之為弱平衡。學(xué)術(shù)語言如是定義。
當(dāng)前，政府之手揮舞權(quán)杖，意圖紅袖暗香，讓中國房地產(chǎn)業(yè)處于弱平衡狀態(tài)：力圖房地產(chǎn)價(jià)格在不大漲，也不大跌中找到平衡，力圖讓房地產(chǎn)政策在擠壓部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫和防范全國性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中找到平衡，力圖在扶持剛需置業(yè)和抑制投機(jī)置業(yè)上找到平衡。



眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)連著投資，牽著消費(fèi)，是當(dāng)前之前、乃至當(dāng)前之后的中國經(jīng)濟(jì)的拐杖。過于寬松的貨幣政策和投機(jī)性購房占比過高，必將帶來房地產(chǎn)泡沫，最終引發(fā)由市場導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這已成共識(shí)。但短期內(nèi)，如果房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資大幅下降，也會(huì)打破地方財(cái)政、金融的弱穩(wěn)定狀態(tài)，最終引發(fā)由政府導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這似乎未達(dá)共識(shí)。



面對復(fù)雜多變的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新情況新問題，2012年，我國將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，把握穩(wěn)中求進(jìn)的工作主基調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持就業(yè)和社會(huì)大局穩(wěn)定，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在深化改革開放上取得新突破，切實(shí)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，為黨的“十八大”召開創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境。

這個(gè)宏觀政策定調(diào)顯然是十分理想的，其中，讓房價(jià)合理回歸的提法雖讓人浮想聯(lián)翩、但也算是十分科學(xué)的，同時(shí)，實(shí)行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供給，支持自住性需求和改善性需求以防止房地產(chǎn)的快速下滑的結(jié)果似乎也是有效的。



從市場表征來看，目前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行顯然維持弱平衡狀態(tài)，符合國家宏觀調(diào)控政策的預(yù)期。全國大多數(shù)城市的房價(jià)環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購置面積、住宅新開工面積、房屋銷售面積的同比下降和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，也在意料之中。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)供應(yīng)方面：仍然在制動(dòng)的慣性中減速增長。今年一至三月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一共是10927億元，同比增長23.5%。如果扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投資7443億元，同比增長19%，增速比上年全年和上年同期分別回落了11.2%和18.4%。房屋新開工面積39946萬平米，同比增長0.3%，增速比上年全年和上年同期分別回落了15.9%和23.1%。其中住宅新開工面積29427萬平米，下降5.2%。

　　房地產(chǎn)需求方面：商品房的銷售面積明顯下降，待售面積顯著提高。一到三月份，全國共銷售商品房是15239萬平米，同比下降13.6%，住宅銷售面積13387萬平米，同比下降15.5%。商品住房待售面積全國現(xiàn)在還有30122.2萬平米，同比增長35.5%。

　

整體來看，投機(jī)投資性的購房需求因政府強(qiáng)控和預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致明顯減少，大部分城市的新建住宅價(jià)格同比增幅放緩，環(huán)比下降。由于政府對居民自住的首套購房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化還在快速推進(jìn)，由于戶籍制度的改革，就全國來說，靜態(tài)來看，2012年的市場可能跟2011年的市場大體是相差不遠(yuǎn)的。

但這種弱平衡狀態(tài)還能持續(xù)多久？

　 毛澤東說：“所謂平衡，就是矛盾的暫時(shí)的相對的統(tǒng)一”。恩格斯說：“一切平衡都只是相對的和暫時(shí)的?！睆纳鲜鰯?shù)據(jù)，我們知道供應(yīng)增長與需求萎縮的反向運(yùn)動(dòng)，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場弱平衡狀態(tài)的打破。

作為資本密集性產(chǎn)業(yè)，打破弱平衡的誘發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是房企資金鏈。

中國銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康近日表示，未來三年將有34.5%的地方債到期，涉及4.7萬億人民幣，有關(guān)地方債，仍有隱憂，但總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)正增大，現(xiàn)時(shí)大多數(shù)內(nèi)地房地產(chǎn)商現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，雖然房地產(chǎn)商會(huì)透過各種融資渠道獲取資金，但互相擔(dān)保情況普遍。隨著樓價(jià)及成交量同步下跌，其資金鏈會(huì)愈趨緊張，第二季較第一季緊張，而下半年亦會(huì)較上半年更緊。

但房企資金鏈的緊張并不必然意味著未來房價(jià)的下降，因?yàn)樗瑫r(shí)也意味著房企的主動(dòng)與被動(dòng)退市，也意味著供應(yīng)下滑以重新尋找與需求的動(dòng)平衡，也可能意味著房地產(chǎn)政策的逆轉(zhuǎn)。今年一到三月，全國土地的購置面積是7859萬平米，同比下降53.9%。這成為弱平衡總要被打破的暗示，也成為兩年后供應(yīng)下滑的明證。



坊間流傳，既然中國的房地產(chǎn)調(diào)控是政治調(diào)控，政治主張將隨政府任期而發(fā)生變化，這是符合邏輯的，明年的政府換屆前后很可能是弱平衡打破的重要時(shí)點(diǎn)。由于政府換屆產(chǎn)生的“政策落差”自然就是新的平衡的起點(diǎn)。

從經(jīng)濟(jì)效率上來看，形成結(jié)構(gòu)上的不平衡，才是形成新的發(fā)展的動(dòng)力源。但從政治格局來看，如果南海爭端升級，所有關(guān)于房地產(chǎn)的判斷都將徹底改寫。

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文章來源： 永年加固公司
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